До недавнего времени обладатели производственной недвижимости «Богатели» на росте ее стоимости и минимизировали предпринимательские риски. Теперь кризис выводит эти активы из игры – в реальный бизнес.
В результате безудержного роста цен на коммерческую недвижимость у нас появился слой «миллионеров на бумаге». Впрочем, куда хуже произошедшее искажение экономического смысла владения бизнесом как таковым. Возникает нелепая ситуация: борьба за повышение эффективности производства теряет смысл, поскольку прибыль даже успешного предприятия оказывается ниже, чем доход, который можно получить от сдачи помещений в аренду!
На этой спекулятивной волне появилось немало желающих продать бизнес, которые определяли цену по формуле «общая площадь, умноженная на максимальную стоимость квадратного метра в моем районе плюс две-три годовые прибыли». Убедившись на собственном опыте, что «дураков с деньгами» не существует, такие «Миллионеры» пытаются продать только бизнес, а площади сдавать в аренду покупателю по рыночной ставке. Но в большинстве случаев арендная плата оказывается выше текущей прибыльности предприятия, Круг замыкается: владельцы производственных компаний переходят в статус владельцев дорогой недвижимости.
Так произошло с одним из моих клиентов. Прибыль его небольшого косметического производства (около восьми миллионов рублей в год) оказалась ниже дохода, который можно получать, сдавая имеющуюся тысячу квадратных метров по десять тысяч рублей в год. А ведь бизнесом надо еще и управлять!
Надеюсь, кризис сыграет положительную роль, а господствовавший затратный (имущественный) подход при оценке стоимости действующего бизнеса отойдет на второй план. Лично я при оценке исхожу из следующих соображений: разумный покупатель рассчитывает на получение дохода в первую очередь от предпринимательской деятельности — в разы превышающего эффект от вложений в недвижимость. Поэтому он не обязан платить полную стоимость за имеющиеся в составе бизнеса объекты при покупке: куда более оправданной выглядит реверсия, учитывающая дисконтированную стоимость помещений по окончании прогнозного периода, равного четырем-шести годам.
Ожидаемое специалистами снижение стоимости недвижимости должно привести к уменьшению арендных ставок и повышению устойчивости малых и средних компаний, ведущих бизнес на арендованных площадях. Давно назревшей мерой я считаю запрет краткосрочных договоров: предприниматели должны иметь возможность планировать деятельность минимум на три-пять лет вперед.
Еще один мотив, делающий недвижимость отягчающим фактором при продаже бизнеса, — защитная реакция предпринимателей на возможность рейдерского захвата привлекательного объекта. Для обеспечения безопасности многие владельцы «семейного» бизнеса оформляют объекты недвижимости не на компанию, а на себя как физическое лицо, на родственников и других доверенных лиц. Подобная ситуация возникла у моих клиентов, отца и сына, в равных долях владевших колбасным заводом. В какой-то момент им в голову пришла правильная на первый взгляд идея передать долю сына матери, а земельный участок и производственный комплекс (несколько тысяч квадратных метров) записать на сына как на физическое лицо. Кроме обретения чувства защищенности, предприниматели вполне официально сэкономили: завод стал начислять арендную плату физическому лицу, уменьшая свою налогооблагаемую базу, а разница между 24 и 13 процентами налога шла в семейную казну. Но когда нашелся покупатель (крупный игрок мясного рынка), разработать оптимальную схему отчуждения активов оказалось довольно затруднительно. Если бы с самого начала недвижимость числилась за продаваемым юридическим лицом, все свелось бы к купле-продаже долей. Покупка же активов у физического лица, равно как и перевод земли, а также недвижимости обратно на завод различными способами — затратное с точки зрения уплаты НДС и налога на доходы мероприятие. Занижать реальную стоимость тоже небезопасно: активы подлежат независимой оценке, а контроль над оценочной деятельностью с принятием поправок в соответствующий закон значительно ужесточился.
В необоротные активы в виде объектов недвижимости играют положительную роль, выполняя функцию страховки от предпринимательских рисков. И все-таки они вторичны, если ваша цель — успех в бизнесе.