Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом является земельный участок. Владелец земли имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, так как стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Использование земельного участка приносит выгоду неограниченное время.
В современных условиях в России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости.
Причины сложности оценки:
1) специфика данного объекта;
2) неразработанность нотариально-правовой базы;
3) неразвитость земельного рынка в стране.
Специфика земли и ее отличие от других видов недвижимости обусловлены тем, что:
1) земля — природный ресурс, который невозможно свободно воспроизвести;
2) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
а) как основные средства производства (сельскохозяйственные и лесные земли);
б) как пространство для социально-экономического развития (размещение различных объектов недвижимости);
3) земельный фонд — основа формирования среды проживания населения, обеспечивает экологическую безопасность, особенно лесной и водный фонд;
4) не применяется понятие физического и функционального износа для оценки стоимости.
При всех этих качествах земля подлежит стоимостной оценке. Объект оценки — земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая функциональную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
Оценка земли подразделяется на кадастровую и рыночную оценку земельных участков.
Цель кадастровой оценки — определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (область, регион, город) по оценочным зонам на начало следующего года.
Рыночная оценка — определение рыночной стоимости земельного участка на дату оценки независимым оценщиком в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки:
1) доходный подход:
• метод прямой капитализации;
• капитализация дохода по периодам;
• техника остатка дохода;
2) сравнительный подход;
• метод сравнения продаж;
• метод переноса;
3) затратный подход:
• метод изъятия;
• метод определения затрат на освоение;
• оценка по затратам на инфраструктуру.
В странах с развитой экономикой по возможности применяют все три способа. Расхождения в оценках говорят либо об ошибках в оценке, либо о несбалансированности земельного рынка.