В оценочной деятельности существуют три подхода:
1) затратный — использует те предприятия, которые потенциально не приносят доход, но необходимо оценить имущество;
2) сравнительный — можно использовать для оценки любого имущества, но при наличии достаточной информации о результатах недавних продаж;
3) доходный — в основе два метода: основной — метод прямой капитализации и метод дисконтирования будущих доходов. Годится для тех видов имущества, которые способны приносить доход, а также при оценке пакета акций.
Ипотечно-инвестиционный анализ — разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита. Особенность: рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена на заемные средства.
Метод капитализации дохода — стоимость объекта определяется на основе конвертации годового чистого операционного дохода в стоимость при помощи коэффициента капитализации, включающего норму дохода на инвестиции и норму возврата капитала.
Коэффициент капитализации зависит от:
1) требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал,
2) процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности.
В ипотечно-инвестииионном анализе используются два метода.
Метод дисконтирования денежных потоков — стоимость недвижимости складывается из суммы получаемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала. Собственный капитал = Дисконтированный денежный доход инвестора за период владения + Дисконтированная выручка от предполагаемой продажи в конце периода владения.
Специфика:
1) ставка дисконта соответствует требуемой инвестором ставке дохода на собственный капитал;
2) в качестве дохода за период владения оценщик использовал не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал;
3) выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.
Итак, ипотечно-инвестиционный анализ — это моделированный доходный подход к оценке недвижимости. В процессе оценки необходимо анализировать конкретные условия финансирования оцениваемого объекта и сравнивать их с типичными рыночными условиями финансирования. На основе выявленных различий рассчитывается соответствующая поправка на условия финансирования, которая трансформирует обоснованную рыночную стоимость недвижимости в цену.