Финансовый кризис поставил российских девелоперов в тяжелое, но не безнадежное положение. В то же время сложившаяся ситуация позволит всем участникам рынка сделать выводы из пройденных уроков и применить их в будущем – когда рынок восстановится.
Мировой кризис больно ударил по российскому рынку девелопмента и строительства. Некоторым компаниям сейчас очень плохо. Некоторым — просто плохо. А кому-то… не очень хорошо. По крайней мере, я не знаю ни одного игрока в нашей индустрии, который в условиях кризиса чувствовал бы себя отлично. Трудно всем. Но шансы выкарабкаться есть, причем у достаточно большого количества девелоперов.
17 млн человек занято сегодня в российской строительной отрасли и смежных сегментах.
Ни дать, ни взять
Первое проявление кризиса заключалось в свертывании лимитов кредитования отрасли. Многие российские банки при приближении кризиса и в первые дни его развития прекратили предоставление кредитов застройщикам, приостановив также выдачу денег по ранее запущенным кредитным линиям.
Всем известно, что происходит в случае резкого прекращения финансирования. Как следствие, многим девелоперам пришлось принимать вынужденные решения. В том числе замораживать проекты.
Другое проявление кризиса – полное сворачивание банками ипотечных программ на рынке первичного жилья, что привело к резкому снижению продаж в этом сегменте. А ведь на такие сделки у многих девелоперов приходилось от 30 до 50% (у нас — треть) сделок. Сказался и общий «шумовой фон», оказавший очевидное психологическое воздействие на потребителей, принявших решение отложить покупку.
С другой стороны, с начала 2008 года цены на жилье в Московском регионе выросли процентов на 25-30, что позволило девелоперам создать определенный запас прочности, позволявший преодолеть небольшую коррекцию рынка. Однако эта «подушка безопасности» не может демпфировать негативное влияние кризиса.
В сухом остатке мы получили ситуацию, когда и банки, и покупатели перестали вкладывать деньги в строительство, а девелоперы остались без источников финансирования. Хуже всего пришлось компаниям, у которых объем долговых обязательств и готовых к реализации площадей пребывали в дисбалансе. Ведь долги нужно обслуживать, погашать — и финансировать текущие стройки.
Лучше всего сегодня чувствуют себя игроки рынка, которые могут похвастаться значительными объемами готовой непроданной недвижимости и минимальными задолженностями. А вот хуже всего пришлось тем. у кого большие долги, а готовой недвижимости либо мало, либо вся она уже распродана.
Скажем, наша компания сумела с начала года сократить долговую нагрузку в три с половиной раза за счет успешных продаж и роста цен, который наблюдался в начале года. Девелоперы же, пустившие заработанные деньги не на погашение долгов, а на новые проекты, оказались в более тяжелой ситуации.
Неоправданный риск? Трудно сказать… Каждый предприниматель сам решает, какую стратегию выбрать. Нынешнее развитие событий свидетельствует о том, что некоторые компании избрали слишком агрессивную стратегию и тактику, тогда как количество приобретенных и разрабатываемых ими площадок, а также объемы долгов оказались неоправданно высокими. Но задним умом крепки многие…
Важный итог года: этот кризис многому научит и девелоперов, и банкиров. Память-то у них не девичья! При этом нужно готовиться к тому, что восстанавливаться рынок будет долго, а банки и девелоперы станут теперь действовать более осторожно и взвешенно.
Поддержка моральная и материальная
Насколько тяжелыми окажутся последствия разразившегося кризиса для отрасли в целом, сказать пока сложно. К тому же многое здесь зависит от адекватности действий государства. Хочется надеяться, что здравый смысл восторжествует, а власти не позволят строительству полностью остановиться. Ведь впоследствии стройки придется запускать вновь. А сделать это будет очень и очень непросто.
Потенциальный спрос на жилье огромен. Людям нужны новые дома и квартиры. Недаром все расчеты показывают: ежегодно в России требуется строить один квадратный метр жилья на душу населения. А у нас пока не научились строить и полметра. Вот почему я надеюсь: здравый смысл не позволит довести до коллапса отрасль, которая обеспечена базой спроса на долгие годы вперед.
В этом смысле большую пользу индустрии может оказать заявленная государством программа выкупа жилья для очередников. Главное здесь — правильно расставить акценты. Сегодня активно муссируется вопрос о том, почему и зачем государство оказывает помощь девелоперам. Отвечу: таким образом власти выполняют свои же обязательства. У государства есть очередники, многим из которых должны были дать жилье очень и очень давно. Сейчас у страны и муниципалитетов есть на это деньги, так что пришла пора держать данное людям слово. С другой стороны, выделенные средства — это не спасение конкретных предпринимателей-девелоперов, а поддержка строительного рынка и смежных отраслей, где заняты миллионы трудоспособных граждан.
Да, можно не поддерживать «Нехорошего коммерсанта» и дать ему, извините, загнуться. Однако для начала полезно задуматься о том, что будет дальше. Если стройка остановится, без работы останутся не только люди, задействованные непосредственно в строительстве, но и множество смежников, благополучие которых прямо зависит от ситуации в строительной индустрии.
Вот только сам по себе выкуп квартир, о котором так много говорится, пока не начался. Чиновники говорят о планируемом выделении десятков миллиардов рублей, но пока это лишь благие намерения. Обсуждаемые средства до сих пор не дошли до стройки. Пока они не придут к девелоперам и не двинутся дальше по технологической цепочке, речь можно будет вести скорее о моральной поддержке.
Как только ассигнованные бюджетные средства будут пущены в реальный бизнес, поддержка станет реальной.
Скорее бы! Очевидно, что в текущей ситуации одними только методами морального стимулирования не обойтись. Так что лучшим итогом года станет фактическое, финансовое участие государства в судьбе нашей отрасли. Надеюсь, так и будет.
Пока многие девелоперы страдают из-за отсутствия кредитных ресурсов и надеются на выкуп жилья городом, некоторым из них все же удается привлечь деньги… почти самостоятельно. Так, в середине ноября компания «Дон-Строй», подконтрольная Максиму Блажко и Дмитрию Зеленову, сумела получить в ВТБ кредит на сумму 500 млн долларов в рамках программы господдержки реального сектора экономики. Как пояснил гендиректор «ДС Риэлти» Тимур Баткин, девелопер давно сотрудничает с банком, руководство которого «увидело надежность компании». Полученные деньги пойдут на завершение строящихся проектов. «Благодаря полученным средствам фирме не придется замораживать стройки и можно будет продолжить работу в нормальном режиме», — говорит Баткин. Что же, другим девелоперам остается только завидовать крепкой хватке топ-менеджеров «Дон-Строя».