1. Ипотечное кредитование
Ипотечное кредитование (ИК) — форма предоставления кредита под залог недвижимости различного рода.
По цели обращения за кредитом различают:
1) краткосрочный кредит (текущая потребность в денежных средствах);
2) долгосрочный кредит (финансирование капитального строительства, реконструкции, освоения земельного участка).
Общий момент — использование недвижимости для обеспечения возвратности кредита.
Особенности недвижимости как предмета залога:
1) приемлемость (устойчивость потребительских характеристик в течение долгого времени);
2) достаточность (высокая стоимость недвижимости, чтобы компенсировать прямые и косвенные расходы, связанные с процессом реализации недвижимости, и прочие расходы по сделке, например, судебные);
3) объект недвижимости (жилые дома, приватизированные квартиры, дачи, гаражи) должен быть свободен, а его собственники проживать в другом месте. Если объект недвижимости находится в совместной собственности, то он станет залогом только с письменного разрешения всех собственников.
Преимущества ипотеки перед другими кредитами:
1) объект недвижимости сохраняет свои основные качества продолжительное время, что позволяет организовать кредитование клиента на период 10—30 лет;
2) цена на недвижимость
со временем увеличивается (еще быстрее при инфляции), что является более полной гарантией кредитору и зашитой от потерь;
3) обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости;
4) простота и доступность организации контроля за сохранностью залога, что избавляет кредитора-залогодателя от лишних расходов по контролю.
В качестве кредиторов и заемщиков при ИК могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.
2. Схема организации ипотечного кредитования
Этапы ИК:
1. Пакет документов: характеристика финансового состояния заемщика (баланс, форма № 2 (прибыли и убытки)), заявление на кредит, технико-экономическое обоснование (ТЭО) кредита (бизнес-план), гарантии, информация об объекте недвижимости (свидетельство о праве собственности, копия паспорта БТИ, справка БТИ о балансовой стоимости здания и проценте износа, справки об отсутствии ареста на данный объект).
2. Оценка стоимости недвижимости — производится специалистами банка или риелторской фирмы. Учитываются спрос и предложение на рынке недвижимости, месторасположение, тип строения, экология, наличие удобств.
3. Согласование условий договора с заемщиком — сроки, порядок исчисления процентов, сумма ссуды, возврат. Сумма ссуды рассчитывается из стоимости возможной реализации объекта в будущем при невыполнении заемщиком обязательств.
В России срок ипотечного кредита — 12—15 месяцев, за рубежом — 15—20 лет.
4. Заключение кредитного договора и договора о залоге недвижимости. Для снижения риска собственник страхует объект недвижимости в пользу банка на срок, больший ипотечного договора. Договор должен отражать требования Закона РФ «О залоге» — информацию о виде залога, сроках и размере исполнения обязательств.
5. Государственная регистрация договоров о залоге различного типа.
3. Виды закладных
В мировой банковской практике вместо договора о залоге недвижимости оформляется закладная — ценная бумага, удостоверяющая право кредитора получить возмещение расходов по ссуде из стоимости заложенной недвижимости при нарушении условий договора заемщиком.
Типы закладных:
1) с фиксированной процентной ставкой, которая в течение срока договора не изменяется. Этот тип закладной применяется в странах с устойчивой экономической ситуацией и незначительными темпами инфляции;
2) с корректируемой процентной ставкой. Процент привязывается к индексу доходности по долгосрочным государственным обязательствам и изменяется в соответствии с изменением индекса государственных обязательств.
Устанавливаются два вида пределов: а) пределы разового изменения ставки (±2%); б) пределы максимального изменения ставки за весь период кредитования (±6%). Корректировка происходит раз в год в день заключения договора;
3) с корректировкой на инфляцию;
4) для молодых семей. Изначально ставка очень низкая, но с годами растет как бы пропорционально росту доходов семьи.