Ипотечный кредит — кредит, предоставленный на длительное время для приобретения недвижимости, выступающей в качестве залога. Отличительная черта — совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
Ипотечный кредит отличается от других видов кредита тем, что:
1) объект недвижимости сохраняет свои качества в течение длительного времени, что делает данный вид кредитования максимальным по срокам;
2) цена на недвижимость со временем только растет, что способствует полной гарантии кредиторов;
3) при ипотеке обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя при помощи государственной регистрации залога недвижимости. Это позволяет проследить последующие залоги недвижимости и другие изменения, угрожающие интересам кредитора;
4) простота контроля за сохранностью залога избавляет кредитора от лишних расходов.
Эти особенности делают ипотечное кредитование привлекательным для коммерческих банков при рыночной экономике и хорошо проработанной правовой базе.
Ипотечные банки осуществляют кредитные операции по привлечению и размещению средств на долгосрочной основе под залог недвижимости. Ресурсы ипотечных банков формируются в большей части за счет собственных средств и привлеченных за счет выпуска ипотечных облигаций или ипотечных закладных, обеспеченных закладными своих клиентов; за счет реализации сравнительно надежных ценных бумаг (облигации местных органов власти). Сейчас ипотечных банков очень мало, так как их функции перешли к страховым компаниям и универсальным коммерческим банкам, другим кредитным учреждениям.
По анализу ипотечного кредитования в РФ банки и региональные администрации — самые активные участники этого процесса.
Проблемы банков на ипотечном рынке:
1) поиск долгосрочных ресурсов (кредиты только на 2-5 лет, а остальное из собственных средств банка);
2) невозможность проведения операций с инструментами ипотечного кредитования на вторичном рынке (отсутствие вторичного рынка закладных).
Один из вариантов эффективно действующей, целостной системы ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, — использовать «оптовые» источники, формирующиеся за счет вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке кредиторы (КБ) выдают населению ипотечные кредиты. Для обеспечения быстрой возвратности кредитных ресурсов и решения проблемы собственной ликвидности кредиторы продают выданные ими ипотечные кредиты на вторичном рынке специально созданному для этой цели агентству ипотечного жилищного кредитования или другому оператору вторичного рынка.